INVESTIR DANS DU NEUF

Qu’est-ce que la VEFA ?

Il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui est soumise à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l’habitation.
Dans la VEFA, le bien immobilier n’étant pas encore construit, la vente du logement va s’effectuer sur Plan. Entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison du bien, il s’écoule une période définie dans le contrat de réservation.
La Vente en Etat Futur d’Achèvement est une formule extrêmement encadrée par la loi et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur.
La vente s’effectue en plusieurs étapes, voici les principales :

  • La signature du contrat de réservation,
  • La recherche de financement,
  • La signature de l’acte authentique chez le Notaire,
  • Le paiement échelonné du bien par appels de fonds,
  • La prise de possession du logement.

Le Contrat de Réservation

La première étape de l’acquisition d’un bien immobilier neuf s’effectue avec la signature d’un contrat de réservation.
Il s’agit d’une étape importante puisqu’elle permet à l’acquéreur de « bloquer » le bien qui l’intéresse), tout en s’engageant dans le processus d’achat.
Ce contrat est très réglementé et doit comporter un certaines mentions obligatoires comme :

  • Le nombre de pièces, la surface totale, ainsi que l’existence ou non de dépendances,
  • L’emplacement précis du bien dans l’immeuble (ou bien dans le lotissement lorsqu’il s’agit d’une maison),
  • Les caractéristiques principales de la construction,
  • Le descriptif des éléments d’équipement,
  • Le descriptif des principaux éléments collectifs,
  • Le prix,
  • La date maximum à laquelle devra être signé le contrat définitif de vente,
  • La date prévisionnelle de livraison du bien.
  • Le contrat de réservation doit être rempli et signé par l’acquéreur en deux exemplaires.

Un exemplaire lui est alors remis, tandis que le second est adressé au Promoteur pour validation.
Une fois validé par le Promoteur, un exemplaire du contrat est adressé à l’acquéreur. Il doit lui être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dépôt de garantie :

En signant un contrat de réservation, un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5 % de la valeur du bien réservé sera demandé par le Promoteur.
Il est important de préciser que cette somme est déposée sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou bien dans une Banque) et sera bloquée jusqu’à la signature du contrat de vente notarié.

Conditions suspensives :

La signature du contrat de réservation ne constitue qu’une première étape dans le processus d’achat du bien immobilier, cette réservation étant effectuée sous deux conditions suspensives (cf financement).

Le Financement

Condition suspensive N°1

A partir de la présentation de ce courrier recommandé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours pour annuler sa réservation.
Ce dernier doit faire part de son souhait d’annuler par courrier recommandé avec accusé de réception.
Son dépôt de garantie lui est alors restitué intégralement.

Condition suspensive N°2

A l’issue de la période de rétractation décrite ci-dessus, l’acquéreur se trouve engagé dans le processus d’achat ; mais l’engagement ne sera définitif que si l’acquéreur obtient le financement nécessaire à l’acquisition du bien visé par l’accord.
L’acquéreur dispose alors d’un délai afin d’effectuer les démarches liées à sa recherche de financement.

A partir de ce moment, deux hypothèses sont possibles :

  1. l’acquéreur n’obtient pas son financement. La réservation du bien est alors annulée et le dépôt de garantie est restitué.
  2. l’acquéreur obtient son financement. Il reçoit alors une offre de prêt, éditée par l’organisme prêteur.

A réception de cette offre de prêt, l’acquéreur dispose à nouveau d’un délai de réflexion (10 jours) avant de retourner les offres de prêt à la l’organisme prêteur.
Une fois l’offre de prêt acceptée par l’acquéreur récupérée par l’organisme prêteur, une copie de cette offre est adressée au notaire chargé de rédiger le contrat de vente définitif.

L’acte authentique

L’acte authentique, ou contrat définitif, est l’acte par lequel la plénitude du droit de propriété va être conférée à l’acquéreur, au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble.
L’acte authentique doit obligatoirement être rédigé et signé chez un notaire.
Avant qu’il ne le signe, le contrat de vente définitif doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue de signature, de manière à ce que ce dernier ait le temps nécessaire pour en avoir une parfaite connaissance. Concernant sa rédaction, ce contrat est nécessairement conforme à toutes les conditions législatives sur la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Le contrat fait notamment référence à plusieurs points :

  • La localisation géographique du Programme,
  • Le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement,
  • La date prévisionnelle de livraison,
  • L ’ensemble des conditions suspensives,
  • Les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard,
  • Les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,
  • La description précise du logement et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5%),
  • La description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés,
  • La description de la garantie d’achèvement due par le promoteur, afin de garantir que l’ouvrage sera terminé et livré quoi qu’il arrive.

Ce contrat fait également état d’un calendrier prévisionnel d’appel de fonds, en fonction de l’état d’avancement du programme, ainsi que des plafonds légaux d’appels de fonds. A ce titre, il est à noter que c’est également lors de ce rendez-vous de signature qu’aura lieu le règlement du premier appel de fonds. Ce règlement pouvant intervenir soit par apport personnel, soit par le biais d’un premier déblocage partiel du crédit.

Les Appels de Fonds

La signature de l’acte authentique chez le notaire va donc transférer à l’acquéreur, la propriété du logement, et ce transfert de propriété va donner lieu au paiement partiel du logement.
Cela signifie que le paiement du bien va être échelonné dans le temps, au fur et à mesure que la construction de l’ouvrage va avancer.

Les différentes étapes de la construction  qui vont générer le déclenchement des appels de fond sont encadrées par la loi. Quant aux sommes qui seront réclamées au cours de ces différents appels de fond, elles sont également réglementées.

  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux.

La prise de possession du logement

La prise de possession du bien par l’acquéreur, est un moment très important.

Après la construction, la réception des ouvrages est effectuée entre d’une part, le promoteur, et d’autre part, les différentes entreprises ayant réalisé les travaux.

Le promoteur réceptionne les ouvrages et dresse un procès-verbal de réception.

Puis, l’acquéreur prend possession du bien et en vérifiant que ce dernier soit conforme en tous points et ne présente pas de défauts.

Au cours de cette réception, l’acquéreur dressera la liste des éventuels défauts de construction ou achèvement qu’il constate, et devra notifier ces réserves au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison. La notification devant être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans le cas où l’acquéreur estime que les réserves émises ont une importance certaine, il lui est alors possible de consigner chez un notaire les 5 % correspondant au dernier paiement qu’il doit effectuer.

L’acquéreur devra ensuite procéder au déblocage de cette somme, lorsque les travaux de reprise auront été effectués par le promoteur.

2018-03-05T10:38:46+00:00